(Repetindo texto com algum tempo)
PORTUGAL. CASAS. RENDAS. CONGELAMENTO
Roubei este texto ao "Observador" (sublinhados da minha responsabilidade)
Por isso e tendo em conta que hoje estamos naquele dia em que não se pode dizer o que nos vai no pensamento aqui fica uma cronologia do que aconteceu nestes 115 anos em matéria de arrendamento. Mais a mais teremos autárquicas e presidenciais dentro em pouco e quem sabe legislativas quando calhar. Recomendo contudo que não se leia tudo de seguida pois corre-se o risco de ter um ataque de riso, ou de choro quando palavras como congelamento ou tecto voltarem a andar por aí.
1910 – Implantação da República a 5 de Outubro. Publicação, a 14 de Novembro, do decreto com data de 12 de Novembro que no seu artigo 9.º congelava as rendas por um ano.
1914 – O Decreto 1079 de 23 de Novembro alarga o congelamento das rendas a todo o país e ilhas adjacentes, mantendo‑se de fora, tal como em 1910, apenas as rendas mais altas. Este decreto no seu artigo 3.º institui também a obrigação penal de arrendar casas devolutas sendo o valor das rendas igual ao do último contrato.
1918 – Sai a 29 de Junho o Decreto 4499, que, para lá de continuar a particularizar os despejos, associa o congelamento das rendas ao estado de guerra: “Enquanto durar o estado de guerra e até um ano depois de assinado o tratado de paz é expressamente proibido aos senhorios e aos sublocadores aumentar a importância das rendas”.
1919 – A guerra terminara em 1918 mas em Portugal a situação de excepção das casas arrendadas ou para arrendar manteve‑se: a 17 de Abril, o Decreto 5411 mantém o congelamento, dissociando‑o de condições excepcionais como fora o estado de guerra. O congelamento das rendas deixa de ser excepção e torna‑se regra.
1920 – A 18 de Agosto sai a Lei 1020. Uma lei em que o Estado legislador protege o Estado inquilino: “Não poderá ter seguimento qualquer acção de despejo de prédios urbanos de que seja inquilino o Estado”.
1923 – A 10 de Setembro sai o Decreto 9118. No seu artigo 7.º este decreto determina que as rendas até então congeladas poderão ser aumentadas. Simplesmente, os coeficientes autorizados são muito inferiores ao aumento registado nos anos anteriores do custo de vida e dos salários.
1928 – A 30 de Março sai o Decreto 15 289. Este abre a possibilidade do aumento de algumas rendas, embora para valores inferiores ao aumento dos preços. Contudo logo a 4 de Abril, um novo decreto, o 15 315, anula os artigos que procuravam alargar o âmbito das excepções ao congelamento.
1943 – Invocando os casos abusivos de aumentos de rendas e de despejos efectuados ao abrigo do Decreto 15 289, sai, a 22 de Janeiro de 1943, o Decreto 32 638, que determina o congelamento das rendas aumentadas ao abrigo do Decreto 15 289 e a suspensão dos despejos ainda não efectuados.
1948 – A 22 de Junho sai a Lei 2030. Essencialmente alinha o valor das rendas pelo valor matricial dos prédios, ou o rendimento ilíquido que é atribuível a estes, referente a 1937. As rendas habitacionais poderiam voltar a actualizar‑se por reavaliação fiscal, que fica interdita em Lisboa e Porto. Esta situação vai permanecer até 1985.
1969 – O conselheiro Gonçalves Pereira, sob ordem do ministro da Justiça, elabora um estudo em que se conclui que as rendas estavam entre um quinto e um quarto do valor que teriam se acompanhassem a desvalorização da moeda.
1974 – O Decreto‑Lei 217/74 de 27 de Maio determina no seu artigo 9.º: “São congeladas por trinta dias as rendas de prédios urbanos aos níveis praticados em 24 de Abril passado.” Quatro meses depois, a 12 de Setembro, sai o Decreto‑Lei 445/74. O legislador vê o arrendamento como uma espécie de mal transitoriamente necessário enquanto a autoconstrução, as cooperativas de habitação e a oferta pública de habitações não responderem à procura. Enquanto essa solução não chega o legislador determinou para todo o país a suspensão da reavaliação fiscal das habitações para efeitos de actualização das rendas. É suspenso também o direito de demolição, a que alguns proprietários recorriam para contornar as dificuldades nos despejos, e institui‑se a obrigatoriedade de arrendar para os fogos vazios há mais de 120 dias. As rendas a pedir nos novos contratos de arrendamento estão condicionadas aos montantes dos anteriores contratos. As percentagens de aumentos previstas para os novos contratos dão em muitos casos valores francamente anedóticos, sobretudo se se tiver em conta os aumentos salariais entretanto registados.
1975 – A 14 de Abril de 1975 é publicado o Decreto‑Lei 198‑A/75. Este decreto legaliza as ocupações selvagens de prédios devolutos, obrigando os respectivos proprietários a celebrarem contratos de arrendamento com os ocupantes. No caso em que não fosse possível determinar o valor da renda a partir da tabela inserida no Decreto‑Lei 445/74 esta teria o valor de um sexto do salário mínimo nacional, que à data da saída deste decreto ainda era de 3300 escudos,o que dava uma renda de 550 escudos.
1976 – O Decreto‑Lei 420/76 regula o que se pode grosseiramente definir como direitos de herança em contratos de arrendamento. Considerando que “a caducidade dos arrendamentos para habitação, resultante da morte do arrendatário, conduz frequentemente ao despejo de pessoas que, vivendo na habitação arrendada, por vezes há vários anos, se defrontam com insuperáveis dificuldades de realojamento”, este decreto estabelece o direito de preferência no novo contrato de arrendamento, não só aos familiares directos do arrendatário falecido, como também àqueles que consigo vivessem em economia comum e aos próprios hóspedes que este tivesse mantido na habitação. Por ironia, o arrendamento tornara‑se um bom negócio para quase todos à excepção do senhorio: muitos inquilinos alugavam quartos e partes de casa por valores superiores aos que pagavam de renda aos respectivos senhorios. Esses hóspedes não só podiam agora tornar‑se inquilinos, como o seu direito a um novo contrato de arrendamento suplantava o do senhorio que necessitasse do local para habitação própria.
1977 – A Lei n.º 63/77 conferiu aos arrendatários habitacionais um direito de preferência na aquisição de habitação própria. A casa própria era vista como a situação ideal, enquanto o arrendamento se torna sinónimo de arcaísmo e exploração.
1981 – O Decreto‑Lei 148/81 de 25 de Maio de 1981 inicia uma nova fase na legislação sobre arrendamento. Assumindo que o facto de após o contrato as rendas não serem mais actualizadas levava a que nas poucas casas que apareciam para alugar fosse pedido um valor elevadíssimo, este decreto cria os regimes de renda livre e condicionada. No primeiro o senhorio podia pedir num novo contrato o valor de renda que quisesse mas não o poderia actualizar. Na renda condicionada o senhorio poderia pedir mensalmente um valor que não excedesse os 7% do valor do imóvel, mas todos os anos poderia actualizar essa renda a partir de coeficientes definidos por portaria governamental. Sem qualquer alteração mantinham‑se todos os contratos celebrados até à publicação deste decreto.
1985 – Sai a Lei 46/85, que será regulamentada pelo Decreto ‑Lei 13/86 de 23 de Janeiro de 1986. Mais uma vez o legislador tenta contornar os efeitos do congelamento das rendas: o arrendamento passa a ter três regimes – rendas livres, apoiadas e condicionadas – e estabelece‑se que todas as rendas são sujeitas a actualização. Contudo, os valores muito elevados de inflação que Portugal registou nesses anos não tiveram correspondência nos aumentos autorizados para as rendas: em 1985 a inflação foi de 19,9 mas os coeficientes foram de 1,18 para as rendas livres e condicionadas; no ano de 1986 a inflação foi de 11,6 mas as rendas livres e condicionadas só foram actualizadas em 1,13 e 1,14 respectivamente; em 1987 com a inflação em 9,4 as rendas actualizavam-se a 1,085 e 1,090… Resultados: as s rendas desvalorizavam‑se ano a ano.
1990 – Sai o Decreto‑Lei 321‑B/90, que institui o Regime de Arrendamento Urbano (RAU). Para além de ter reunido a vasta legislação existente sobre o arrendamento urbano, este diploma procedeu a algumas inovações relevantes, designadamente facultando a celebração, no domínio do arrendamento habitacional, de contratos de duração limitada. Mas com o crédito bancário a ser facilitado para a aquisição de casa própria e sem que de facto os senhorios tivessem qualquer garantia de que os índices autorizados para a actualização das rendas acompanhariam a inflação e de que conseguiriam um despejo em tempo útil para os casos de incumprimento, o arrendamento já não é visto como uma opção, nem por investidores, nem por aqueles que procuram uma casa para morar.
2004 – Em Setembro, o Conselho de Ministro aprova a chamada Lei Arnault, sobre o Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos (RNAU). Muito contestada pelas associações de inquilinos, que viam nela a precarização dos contratos de arrendamento, decorrente da possibilidade de despejo ao fim de três anos, mantinha intocadas as rendas de cerca de 220 mil inquilinos, aqueles que contavam mais de 65 anos e que tinham menos de cinco salários mínimos de rendimento. Esta lei na verdade não chegaria a sê‑lo, porque o Governo que a aprovou, chefiado por Santana Lopes, caiu no fim de Novembro de 2004.
2006 – Em Fevereiro sai a Lei 6/2006, conhecida por NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano. Inclui um conjunto de medidas que visavam não apenas o descongelamento mas também a actualização dos contratos de arrendamento anteriores ao Decreto‑Lei 321‑B/90, que instituíra o Regime de Arrendamento Urbano (RAU). Na prática, esta lei e as alterações introduzidas pelo NRAU eram de aplicação muito difícil.
2012 – A Lei n.º 31/2012, conhecida como Lei das Rendas ou Lei Cristas, procura encerrar definitivamente o congelamento decidido há mais de um século e que desde 1981 sucessivos governos procuravam contornar: os despejos são simplificados. Dá‑se maior liberdade na estipulação da duração dos contratos pelas partes, nasceu o Balcão Nacional do Arrendamento. É dado um período de 5 anos para se proceder à transição dos contratos anteriores ao Decreto‑Lei 321‑B/90 para o novo regime.
2017 – O governo de António Costa com o apoio parlamentar da extrema-esquerda decide prorrogar até 2022 o “período transitório” das rendas congeladas. Nova legislação tornará estes contratos vitalícios.
2023 – Existem 124 083 contratos anteriores a 1990 com o valor médio das rendas de 166,54 euros. É dado a conhecer um estudo que estima que estes senhorios subsidiam os seus inquilinos em centenas de milhões de euros. O Governo de António Costa decide que não vai compensar os senhorios devido ao “momento político que o país vive”.
2024 – Novembro. A proposta do Orçamento do Estado para 2025 prevê o descongelamento das “rendas antigas” (os contratos de arrendamento anteriores a 1990). O documento estabelece que sejam tomadas as “medidas necessárias para a conclusão dos processos de transição” dos contratos e para “repor a justiça” no mercado de arrendamento. O detalhar destas propostas fica a meio caminho devido á queda do Governo.
2025 – Em Maio, a Autoridade Tributária notifica vários senhorios com rendas congeladas com notas de liquidação de IMI, imposto do qual a lei os isenta há algum tempo precisamente por não poderem actualizar as rendas. Os contratos de arrendamento anteriores a 1990 continuam congelados.
Este exemplo, a habitação, casas, rendas, é bem elucidativo do que é Portugal melhor, do que têm sido as elites, os governantes, os deputados, os presidentes da República, os autarcas, na I República, na II República/ Estado Novo, na actual República.
O "forrobodó" vai continuar, a desfaçatez, a pouca vergonha, a vigarice, a mentira, a demagogia, a corrupção, são características que perduram desde muito antes de 1910.
E continuarão, grande marca nacional. Infelizmente.
Ah, já agora, a propósito de 2017 em diante e António Costa recordo isto.
AC
